Requalification urbaine, revitalisation rurale
Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat- Renouvellement Urbain (OPAH-RU), quartier de la gare à CREIL
Contexte de la réalisation
Depuis de nombreuses années, la ville de CREIL anime des OPAH incitatives, afin de proposer une aide financière et technique aux propriétaires désireux d’entreprendre des travaux. Mais le quartier de la gare étant majoritairement constitué d’immeubles locatifs privés, en monopropriétés, ou de copropriétés de logements locatifs, force est de constater que les propriétaires n’ont aucune envie d’entreprendre des travaux de mise aux normes et d’amélioration énergétique des logements qu’ils louent, dans un contexte de marché extrêmement tendu.
Page9 a donc été choisie par la Ville, après appel d’offres, pour proposer et mettre en œuvre les procédures coercitives qui s’imposent, afin de favoriser le renouvellement urbain du quartier et son changement significatif d’image.
Au terme de la 4e année de l’OPAH-RU plusieurs procédures coercitives sont en cours, des travaux s’engagent progressivement dans les immeubles les plus problématiques, des copropriétés ont été immatriculées et retrouvent peu à peu une gestion plus satisfaisante… Mais les efforts et investissements de la Ville sont loin d’être terminés, compte tenu de l’ampleur de la tâche.
Contexte de la réalisation
Etape 1 : Proposer les cibles immobilières prioritaires
110 immeubles sont en OPAH-RU, dont 38 en copropriétés. Ils représentent plus de 500 logements sur le quartier. Il s’agit, au travers de Diagnostics Multicritères (DMC), de déterminer les priorités et urgences d’intervention, immeuble par immeuble : pour la mise en œuvre de procédures coercitives de lutte contre l’habitat indigne, pour la réalisation de travaux de sortie de passoire énergétique, pour le montage de projets de travaux globaux en copropriétés… Chacune des cibles est ensuite validée par le maître d’ouvrage.
Etape 2 : Visiter les immeubles ayant besoin de travaux énergétiques et de décence
Dès lors que les cibles immobilières ont été validées, il s’agit de diagnostiquer précisément les logements et immeubles, afin d’établir des programmes de travaux cohérents, les associer à des plans de financement prévisionnels et d’entamer les négociations avec les propriétaires ou copropriétaires. Dans les cas les plus graves, en terme de dégradation, les négociations doivent permettre, rapidement, de cerner la volonté des propriétaires de s’engager dans un projet ou pas. Dans l’hypothèse d’un refus de travaux, s’engage alors une réflexion, avec le maître d’ouvrage, sur les procédures de contraintes à mettre en œuvre.
Etape 3 : Proposer et monter les procédures coercitives ad’hoc, pour parvenir aux résultats
Dans nombre de situations, nous nous heurtons au refus des propriétaires ou copropriétaires, d’engager des travaux d’envergure. 3 copropriétés ont donné lieu à des prescriptions de travaux d’urgence (néanmoins financés par l’ANAH) après arrêtés municipaux de mise en sécurité, générant le blocage des loyers.
3 immeubles locatifs, en monopropriété, sont actuellement en Opération de Restauration Immobilière (ORI) après délivrance d’un arrêté préfectoral de DUP Travaux.
3000 m², dans le cœur historique du quartier, ont été placés sous arrêté de DUP réserve foncière, afin que la Ville prépare un projet d’aménagement et de renouvellement urbain, intégrant des logements neufs, des cheminements doux en provenance et vers la gare SNCF, des restaurations d’immeubles anciens avec commerces en pieds d’immeubles…
Etape 4 : Proposer et négocier des programmes de travaux pour les copropriétés
La récente réforme de l’ANAH vise prioritairement la rénovation énergétique des copropriétés, en particulier dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Les aides financières Ma Prime Rénov’ Copro, permettent aux copropriétés volontaires de bénéficier d’importants financements de l’ANAH pour se rénover et sortir de l’état de passoire thermique. En parallèle la règlementation, année après année, se durcit à l’encontre de celles qui ne s’engageraient pas dans des programmes de travaux réfléchis : obligation d’immatriculation, obligation de voter un DTG, de mettre en œuvre un programme de travaux sur 10 ans, interdiction de louer un logement passoire thermique… Page9 accompagne les copropriétés de l’OPAH-RU dans la construction des programmes de travaux.
Après réalisation
Chaque année, à date anniversaire de la convention d’OPAH-RU, c’est l’occasion de dresser de bilan intermédiaire de l’opération : ses réussites, ses points de blocage, les projets et dossiers en cours, les travaux réalisés.
C’est également la possibilité de revenir sur les priorités et leurs modalités de traitement.
Assistance a maitrise d'ouvrage
Détails de la réalisation
Page9 anime et gère le suivi-animation de l’OPAH-RU de CREIL, quartier de la gare. La pression immobilière y est forte, les logements locatifs privés nombreux et de piètre qualité, voire indignes. Il s’agit de convaincre, voire de contraindre ,les bailleurs à accepter des travaux d’ampleur, pour le renouvellement du quartier.
- Proposer les cibles immobilières prioritaires
- Visiter tous les immeubles ayant besoin de travaux énergétiques et de décence
- Proposer et monter les procédures coercitives ad’hoc pour parvenir à des résultats
- Proposer et négocier des programmes de travaux pour les copropriétés
Période de réalisation : 2020—2025
Secteur : CREIL (Oise)